Schönheitsreparaturen, Pflege-, Wartungs- und sonstige Erhaltungsaufwendungen lassen sich bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sofort im Jahr der Zahlung als Werbungskosten absetzen. In Abgrenzung hierzu gelingt das nach Paragraf 6 Absatz 1 Nummer 1a Einkommensteuergesetz aber nicht bei Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wenn

- es sich um Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf des Gebäudes handelt und

- die Nettoaufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der ursprünglichen Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Dann handelt es sich um so genannten anschaffungsnahen Aufwand, der nur zusammen mit den Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer des Mietobjekts verteilt abgeschrieben werden kann. Statt einem Sofortabzug wirkt sich der Erhaltungsaufwand dann in der Regel nur anteilig über 50 Jahre aus, jährlich daher mit jeweils zwei Prozent.

In diese Ausnahmeregelung ist nach dem Urteil vom Finanzgericht Münster auch die Beseitigung von versteckten Baumängeln einzubeziehen (Az. 10 K 526/08 E). Das dabei handelt es sich nicht um jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsaufwendungen. Kosten für die Beseitigung verdeckter Mängel ist laut Gesetz auch nicht von der Einstufung als anschaffungsnahen Aufwand ausgenommen.

Das wäre nach Einschätzung der Richter auch inkonsequent. Wenn der Bundesfinanzhof bereits Erhaltungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen so einstuft, wenn diese Arbeiten im engen Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen stehen, muss das erst recht für die Beseitigung von Mängeln auf Haus gelten.

Anschaffungsnaher Aufwand liegt in der Praxis meist vor, wenn ein erheblich instandsetzungsbedürftiges Gebäude preiswert erworben und anschließend wieder auf den neuesten Stand gebracht wird. Um in solchen Fällen die negativen Steuerfolgen zu vermeiden, sollte der neue Hausbesitzer die Erhaltungs- und Schönheitsreparaturen zeitlich getrennt von umfangreichen Sanierungsmaßnahmen durchführen - sofern das machbar ist. Dann gelten sie wieder nach der Grundregel als sofort abzugsfähige Werbungskosten.

Alternativ kann darauf geachtet werden, dass die schädliche 15-Prozent-Grenze nicht überschritten wird. Sollte es bei der Berechnung knapp werden, könnten einzelne Vorhaben erst drei Jahre nach dem Erwerb durchgeführt werden. Dann greift Paragraf 6 Absatz 1 Nummer 1a Einkommensteuergesetz nicht mehr.

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